【変動金利?固定金利?】住宅ローンを借りるときに考えるべき事とは【連帯債務?連帯保証?】

家づくり

◎変動金利か固定金利か

住宅ローンを借りようと思った時、変動金利にしようか固定金利にしようか迷うのではないでしょうか。

借入金利には3つのタイプがあります。変動金利と固定金利と固定金利選択型です。

変動金利とは金融情勢の変化に伴って借入金利が変動するタイプです。

固定金利とは借入したときの金利が全借入期間変わらないタイプです。

固定金利選択型とは一定の固定期間の間、金利も返済額も変わらないタイプです。

現在、変動金利は最安値で0.375%程度、固定金利は最安値で0.940%程度です。

ネット銀行にしてもメガバンク等従来型の銀行にしても、変動金利型の方が安く設定されています。

2010年以降は変動金利も固定金利も大きな変化はありません。

変動金利は半年ごとに金利の見直しがあるので、目先の金利だけで判断してしまうと危険です。

金利が上昇すれば毎月の返済額が増えるので、家計を圧迫します。

金利の上昇に耐えられるかどうか、教育費や老後の資金等を考慮した上で、一度シミュレーションをしてみるのがいいと思います。

◎そもそも家を買うのか

賃貸なのか購入かという議論は長年されています。

転勤があるから引っ越ししなければならなくなるかもしれない。

ご近所さんが変な人だったらどうしよう。

一度購入してしまえば、簡単に引っ越すことはできません。

お隣さんが合わない人だったら。

基本的に家屋の資産価値はどんどん減少していきます。

一軒家の家屋の資産価値は20年ちょっと経ってしまえばほとんどゼロになってしまいます。

3,000万円かけて建てた家であっても20年経ってしまえば、その価値はほぼゼロになってしまうのです。

もちろん例外的に、資産価値が落ちづらい物件もあります。

逆に購入するメリットはなんでしょうか。

個人的には精神的効用の部分が大きいと思っています。

家族がゆったり過ごすことのできるリビングで過ごす心地よさ。

庭でのBBQ(出来るだけの広さと近所への配慮が必要ですが)

新居に合わせ、家電も買い替えれば、家事が楽になります。

生活の質(QOL)は爆上がりです。

数字では測れないメリットがあります。

しかし、言い換えれば、単純に数字での比較、言わば、理論的に考えると購入のメリットは少ないと言えます。

そういった部分をしっかり検討する必要があります。

精神的な効用が自分に取って重要なのだと考えれば、購入すればいいでしょうし、賃貸で十分だという方は賃貸暮らしでいいと思います。

重要なのは、その人の価値観によって、購入か賃貸かの選択は変わってくるということです。

◎ボーナス返済併用払いは危険?

ボーナスを見込んでローン返済の予定を組む方がいます。

これは危険です。

なぜならば、ボーナスは企業の業績やその方個人の成績によって変動するものであり、将来に亘ってその金額が約束されているものではないからです。

勤め先の業況が悪くなり、ボーナスが減ってしまって、住宅ローンの返済条件を変更せざるを得ないという方は沢山います。

ましてや、今回のコロナウイルスのように何が起こるかわからない時代です。

今の勤め先で5年先10年先も同じように給料をもらえるかどうかは約束されていません。

例えば、ANAは今年の夏のボーナスはカットとなりましたし、JALではCAさんが巫女さんの仕事している姿がニュースになっていましたね。

ここでは、航空業界を例に挙げましたが、何が起こるかわからない世の中になっているということです。

ですから、稼ぐ力を磨くことが重要ですし、当然ながら、毎月の支出はできる限り、低いことに越したことはないんです。

通常の給料の範囲内で返済できる金額で組むことが妥当です。

◎連帯債務と連帯保障、ペアローン

ローンには単独債務、連帯債務、連帯保障、ペアローンと複数の組み方があります。

単独債務とは、その名の通り、一人でローンを組む組み方です。

連帯債務とは1本の借り入れに対し、夫婦それぞれ全額の債務を負うものです。

連帯保障とは連帯保証人は債務者が返済できないときに債務者に代わって返済を迫られるものです。

多くの民間のローンがこの連帯保証を取り扱っています。

ペアローンとは夫婦それぞれ1本づつ、計2本のローンを借り入れることです。

連帯債務等で収入合算できれば、一人で借り入れするよりも、より多くの金額を借り入れすることができます。

ただし、ハウスメーカーの担当者から借りられる金額で話を勧められたら注意しましょう。

借りられる金額ではなく、返せる金額で借りるようにしましょう。

夫婦二人の収入で借り入れしたものの、どちらか一方が働けなくなってしまい、返済が難しくなることも十分に考えられます。

長期間に亘って返済が続く、住宅ローンだからこそ、収入を合算して得られるメリットとデメリットを考慮して借り入れを検討したいところです。

◎どこの銀行がいいの?

考えるべきは店舗型の銀行かネット銀行かという点です。

店舗型の銀行は担当者がいますがネット型の銀行には担当者がいません。

担当者に聞きながら、手続きを進められないのはデメリットではないでしょうか。

ネット銀行の場合、金利がかなり低いところが多いです。

その分注意しなければならないのは事務手数料です。

意外とこの金額が馬鹿になりません。

借り入れ金利は低くても、事務手数料を加味するとトータルで変わらないという結果になることもあります。

金利だけでなく、諸経費額を含めた総支払金額で考えることが重要です。

◎銀行の担当者のレベルによるところも大きい

意外と見落としがちなのは銀行の担当者のレベルです。

銀行のなかには住宅ローンの処理・審査の経験が浅い担当者もいますし、一方で、何年も住宅ローンだけしかやっていないとう担当者もいます。

経験の浅い担当者にあたってしまうと、審査そのものに時間がかかったり、書類をあとから要求されたりすることもあります。

こちら側で担当者のレベルを見極めるのは難しいと思いますが、複数の銀行に審査を出してみるとそれぞれの銀行の担当者のレベルがわかると思います。

ただ、正直に言って、手続き上、多少「ん?」と思うことがあっても、借りられてしまえば、あとはどうでもいいです。

また、複数の目で処理、確認をしますので、実際にこちら側が借りるとなった状態で間違いが起こっていることはまずありません。

住宅ローンの多くは支店内で処理が完結するのではなく、多くは本部の住宅ローン専門のセクションを通して処理されます。

その後保証会社に送られます。非常に多くの人の目を通すことになります。

多少担当者のレベルが低くてもその銀行で借りるのが金利面等でメリットが大きいとなれば、銀行員のレベルの低さには目をつむって、借りた方がいいと思います。

◎まとめ

住宅ローンの借り入れをする際の考え方について、まとめました。

現代は多くの情報が溢れています。

その中で取捨選択をしながら、自分で納得して決めていくことが一番重要だと思います。

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